Glossaire
Achat en État Futur d’Achèvement : Un achat en Etat Futur d’Achèvement consiste à acheter un bien immobilier sur plan. L’acquéreur paye son logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux du programme immobilier.
Achèvement de l’immeuble : Un immeuble est considéré comme achevé dès lors qu’il est habitable au sens de l’article R.261?1 du Code de la Construction et de l’Habitation*, même si des travaux de finition ou d’aménagement secondaire restent à effectuer. * Article R.261-1 : L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du Code civil, reproduit à l’article L.261-2 du présent code et de l’article L.261-11 du présent code, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés, impropres à leur utilisation. La constatation de l’achèvement n’emporte pas elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du Code civil, reproduit à l’article L.261-5 du présent code.
Acte Authentique de Vente : Contrat rédigé par le notaire, un acte authentique de vente correspond à la signature de l’acte d’acquisition devant un notaire rendant définitivement et irrévocablement propriétaire du bien immobilier réservé au travers d’un contrat désigné sous le nom de contrat de réservation /promesse de vente/compromis de vente. On parle également d’acte notarié, de signature notariée ou de contrat de vente définitif. La vente immobilière ou l’échange doivent faire l’objet d’un acte authentique.
Appels de fonds : Les appels de fonds sont spécifiques à la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Règlementés selon l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation, ils interviennent en fonction de l’avancement des travaux du programme neuf : 35% maximum à l’achèvement des fondations, 70% maximum à la mise hors d’eau (toiture) et 95% maximum à l’achèvement. Le promoteur constructeur doit respecter ces pourcentages légaux, mais il est libre de constituer un autre tableau d’appels de fonds plus détaillé.
Avantage fiscal : Réduction d’impôt ou abattement sur le revenu imposable. La loi Duflot et le statut de loueur en meublé font partie des dispositifs permettant de bénéficier d’avantages fiscaux dans l’immobilier neuf.
Bail : Un bail commercial est un contrat qui unit le propriétaire(le bailleur) d’un local et un locataire (le preneur) qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Durée du bail : tous les baux commerciaux ont une durée minimum de 9 ans. Le contrat peut bien sûr fixer une durée supérieure mais en aucun cas inférieure.
Compromis de vente : Avant contrat signé par l’acquéreur et le vendeur d’un bien immobilier (au préalable de l’acte authentique), sous seing privé ou devant un professionnel. Il concerne la vente de biens immobiliers achevés (rare dans l’immobilier neuf). Ce document engage les deux parties et comporte des obligations réciproques concernant le logement, terrain, immeuble, etc. Le compromis de vente contient souvent des clauses suspensives (Cf. « conditions suspensives »).
Conditions suspensives : Clauses qui ont pour effet de suspendre les effets d’un avant-contrat, en raison par exemple d’un événement futur et incertain qui suspend la validité d’une convention. Les plus fréquentes sont relatives à l’obtention d’un financement par l’acquéreur ou au non-exercice d’un droit de préemption (ex : promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, si le prêt n’est pas obtenu, la vente ne sera pas conclue). Si la condition ne se concrétise pas, l’acte est considéré comme nul et non avenu.
Déblocage des fonds : Le déblocage des fonds ou appels de fonds concernent la partie du capital emprunté versée au promoteur immobilier (ou au notaire) au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Déficit Foncier : Au moment de la déclaration fiscale annuelle de revenus fonciers, le propriétaire qui loue un logement peut déduire de ses revenus locatifs (loyers) la quasi-totalité des charges relatives à ce logement : intérêts d’emprunts, taxe foncière, travaux, frais de gestion etc. Si le montant total de ces charges est plus important que les revenus locatifs, le solde constitue un déficit foncier.
Défiscalisation : Système visant à réduire l’impôt à payer en prenant pour base des sommes investies dans des opérations particulières (notamment immobilières, comme par exemple la loi Duflot dans l’immobilier neuf). La défiscalisation est synonyme de réduction d’impôts, elle est strictement réglementée par la loi.
Dépôt de Garantie ou Dépôt de Réservation : Montant minimum exigé par le réservant auprès du réservataire, dans le cadre d’une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). C’est le promoteur immobilier qui fixe ce montant qui ne peut dépasser 5% du prix d’acquisition. Ce dépôt est, s’il est encaissé, versé sur un compte séquestre auprès d’une banque et ne pourra être affecté au prix de vente et versé au promoteur qu’après la signature définitive auprès du notaire.
Echéancier : Document obligatoire qui indique le montant exact de chaque échéance, leur durée totale et les dates auxquelles elles sont dues (dans le cadre d’un emprunt).
Emoluments : Honoraires versés en rémunération du notaire, dont le montant est fixé par décret.
Frais d’acquisition : Ensemble des frais et droits résultant d’une vente immobilière (somme des droits, taxes, impôts, frais d’obtention de pièces administratives et frais de notaire), généralement à la charge de l’acquéreur du bien immobilier.
Frais de dossier : Les frais de dossier permettent à l’établissement prêteur (et/ou au courtier) de se rémunérer. D’un montant variable selon les banques et la nature du prêt contracté, ils sont facturés par l’établissement financier prêteur pour l’étude et la mise en place d’un prêt immobilier. Si l’offre de prêt est refusée, le client n’a pas à régler les frais de dossier. Les frais de dossier sont en général équivalents à 1% du montant du crédit immobilier, avec un minimum et un plafond.
Frais de notaire : Frais obligatoires qui représentent environ 3 % du prix d’acquisition dans l’immobilier neuf, entre 6 et 8 % du prix d’acquisition dans l’immobilier ancien et environ 5 % du prix d’acquisition pour un terrain à bâtir. Les frais de notaire recouvrent des frais de 3 natures : les honoraires du notaire, les droits et taxes dus à l’occasion de toute transaction immobilière, les frais de débours qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs nécessaires à la réalisation de l’acquisition (cadastre, hypothèques, géomètre). Lors de l’acquisition d’un logement (appartement, maison) ou d’un terrain à bâtir, c’est souvent le notaire du vendeur qui est présent, mais il est conseillé à l’acheteur de faire également intervenir un notaire.
Garantie Biennale ou garantie de bon fonctionnement : Cette garantie obligatoire couvre, pendant 2 ans à compter de la réception de l’immeuble, tous les désordres et dommages affectant le bon fonctionnement des éléments d’équipements dissociables de la construction (robinetterie, radiateurs, volets, portes etc, sous réserve qu’ils aient été compris dans le contrat).
Garantie Décennale : Garantie d’une durée de 10 ans (à compter de la réception des travaux) couvrant tous les désordres qui mettraient en cause la solidité de la structure de la construction (fondations, toiture, étanchéité…) ou la rendraient impropre à sa destination, ou affectant un élément d’équipement non dissociable de la construction (élément dont la dépose détériorerait l’ouvrage).
Hypothèque : Garantie (exigée par l’organisme prêteur) qu’un débiteur donne à son créancier en lui permettant de saisir un immeuble, appartement ou maison dont il est propriétaire en cas de non-paiement. Cette hypothèque est obligatoirement un acte notarié avec inscription au bureau des hypothèques (service officiel) qui donne « date certaine » à chaque hypothèque. Son coût est de 0,60% du montant emprunté.
Indice du coût de la construction : Indice trimestriel servant de référence à la révision des loyers, il est établi par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (I.N.S.E.E), et publié au Journal Officiel. Il est ajusté par observation directe des prix effectifs de la construction de logements neufs, non compris les frais d’acquisition de terrain, les honoraires notariaux, les droits et taxes, le coût des travaux d’aménagement des terrains et les honoraires de construction. Cet indice intègre les coûts de construction, la productivité des entreprises ainsi que leur marge.
Indice de Référence des Loyers – IRL : l’IRL est composé de trois indices : l’indice du coût de la construction (20%), l’indice des prix d’entretien et d’amélioration (IPEA) (20%) et enfin l’indice des prix à la consommation (60%). Depuis le 10 février 2008, l’indice de référence des loyers est calculé uniquement à partir de l’évolution des prix à la consommation.
Investissement immobilier locatif : Investissement permettant de bénéficier de réduction d’impôts. Dans l’immobilier neuf, il consiste à acheter un logement pour le louer sur une période minimum de 9 ans ou 15 ans, tout en respectant un certain nombre d’éléments : louer le bien immobilier à un locataire qui en fera sa résidence principale, respecter des plafonds de loyers en fonction de la zone géographique et respecter des plafonds de ressources du locataire (pour la loi Duflot), etc.
Jouissance : Avoir la jouissance d’un bien immobilier se dit d’une personne quand elle en a la libre disposition, ou la perception de ses loyers.
Loi Carrez : Depuis la loi du 18 décembre 1996 dite loi « CARREZ », le vendeur est obligé de mentionner la superficie exacte du bien dès l’avant-contrat. La surface privative à prendre en compte correspond à la surface des planchers des pièces fermées et couvertes, après déduction des surfaces occupées par l’épaisseur des murs, escaliers, embrasures de portes… Il faut exclure de cette surface les planchers des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80 et la surface des caves, parkings et autres annexes du logement. L’acquéreur ne peut plus intenter une action contre un avant-contrat incomplet dès lors que la mention de la surface est mentionnée dans l’acte de vente notarié. Il ne suffit pas de mentionner la surface du lot vendu. Encore faut-il que les chiffres indiqués correspondent à la réalité. Si la superficie réelle est supérieure à celle mentionnée dans l’acte, tant pis pour le vendeur qui ne pourra pas, après coup, réclamer un supplément de prix. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle aux m² manquants. L’acheteur a un an à compter de la signature de l’acte notarié pour agir. Des sociétés peuvent effectuer ces mesures. Ces mesures sont obligatoires pour les appartements, facultatives pour les maisons.
Loi Duflot : Ce dispositif succède au Scellier. Il doit son nom au Ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, Cécile Duflot. Il a pour vocation de développer l’offre de logement neuf destinés à la location, en permettant aux acquéreurs de bénéficier d’un avantage fiscal.
Ainsi, ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt de 18% réparti sur 9 ans. Ce taux monte à 29% dans l’Outre-Mer.
Les acquéreurs peuvent être des personnes physiques ainsi que des SCI ou des SCPI. Ils doivent respecter le principe d’un logement par an et par foyer fiscal.
Pour bénéficier de cet avantage il faut respecter plusieurs conditions : – Acheter un logement neuf, ou rénové à neuf, ou réhabilité, ou transformé. – Le bien doit être situé dans les « zones tendue », où la demande locative est forte et l’offre insuffisante. La liste de ces zones sera définie dans la loi de finances 2013. – Le logement doit répondre à des critères de performance énergétique qui correspondent à la norme RT 2012 et au label Bâtiment Basse Consommation. – Le loyer du logement doit être fixé à un montant inférieur de 20% à ceux du marché. – Louer le bien immobilier vide pendant 9 ans en tant que résidence principale du locataire, à une personne qui ne pourra pas être membre du foyer fiscal du propriétaire, ni l’un de ses ascendants ou descendants.
Loueur en Meublé – LMP et LMNP : Statut selon lequel tout propriétaire peut mettre en location des immeubles meublés au travers d’un bail spécifique. Pour obtenir le statut de LMP (loueur meublé professionnel) il faut être inscrit en qualité de commerçant au registre du commerce et réaliser une recette annuelle, tirée de la location des biens immobiliers, au minimum de 23 000€. Cela permet de bénéficier de dispositions fiscales très avantageuses. En deçà de ces critères le loueur meublé est qualifié de LMNP (Loueur meublé non professionnel).
L’avantage fiscal Bouvard-Censi maintenu en LMNP L’acquisition de certains logements meublés ouvre droit à une réduction d’impôt dont le taux a été maintenu à 11 % du prix du bien, retenu dans une limite de 300 000 euros. Cette réduction d’impôt, nommée Bouvard-Censi, est répartie sur neuf ans. En contrepartie, l’amortissement du bien au titre de la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux déclarés au réel est limité à la seule fraction du prix ne donnant pas droit à réduction d’impôt. Ainsi, pour un bien de 350 000 euros, la base d’amortissement sera limitée à 50 000 euros. Cet avantage devrait perdurer jusqu’en 2016. Durée recommandée : quinze ans
Levée de réserves : Les réserves concernent la signalisation par l’acquéreur des vices apparents au moment de la livraison du logement. La levée des réserves constitue l’acte par lequel les entreprises ont effectués les travaux réparatoires nécessaires à la correction des défauts et désordres constatés, et que le résultat de ces travaux concourent effectivement à l’absence de réserve.
Mandat : C’est la loi Hoguet qui régit le mandat d’agence par lequel le vendeur confie la vente de son bien à un agent immobilier. Le mandat d’agence est un contrat qui engage d’une part, le mandant c’est-à-dire le vendeur, et d’autre part le mandataire qu’est l’agent immobilier.
Le mandat d’agence ne concerne pas l’aspect juridique de la vente, mais son aspect commercial. Il fixe à la fois le prix de vente du bien et le montant de la commission de l’agent immobilier ainsi que les conditions de sa rémunération.
Le rôle de chaque signataire dans la vente du bien immobilier varie selon le mandat conclu avec l’agent immobilier.
Il existe trois types de mandats, qui diffèrent par la liberté qu’ils vous laissent pour vendre votre bien : – le mandat exclusif : mandat le plus restrictif; seul l’agent immobilier a dans ce cas la possibilité de présenter un acheteur ; – le mandat semi-exclusif : dans cette hypothèse seuls l’agent immobilier et vous-mêmes pouvez trouver un acheteur (pas d’autres agents) ; – le mandat simple : il laisse libre d’aller voir d’autres agents ou de vendre soi-même.
Notaire : Officier ministériel désigné par l’Etat pour établir, conserver et authentifier certains actes civils : achat et vente de bien immobilier, promesse de vente, règlement de copropriété, contrat de mariage, testament. Les notaires ont également un rôle de conseil.
Offre de Prêt : Une fois la demande de prêt déposée auprès de l’établissement bancaire, ce dernier vous adressera une offre de prêt qui l’engage pendant 30 jours minimum à compter de sa réception. L’offre de prêt est utilisée pour tout achat immobilier réalisé à titre non professionnel, et contient différentes mentions légales : l’identité des parties (prêteur, emprunteur(s), et éventuellement caution), la nature du prêt, la localisation du bien immobilier, le coût total du crédit immobilier, le taux effectif global (TEG) et toutes les modalités de l’emprunt, y compris un tableau d’amortissement. Une fois les conditions acceptées, vous disposez d’un délai légal de 10 jours de réflexion à compter de sa réception pour l’examiner et éventuellement l’accepter (Loi Scrivener sur la protection de l’emprunteur).
Plan de masse : Plan qui définit l’emplacement du projet de construction par rapport à son voisinage et fixe les limites et l’orientation du terrain, l’implantation et la hauteur de la construction, le tracé des voies de desserte et des raccordements.
Plan d’Occupation des Sols – POS ou Plan Local d’Urbanisme – PLU : Ensemble des documents légaux (voté par les municipalités) qui déterminent les règles générales d’urbanisme et de constructibilité participant au cadre de vie des habitants sur le territoire d’une commune. Composés d’éléments graphiques et d’éléments écrits, le POS et le PLU correspondent à un règlement érigeant les principes d’utilisation des sols. Le POS ou le PLU différencie les zones urbaines (zones déjà construites ou destinées à être densifiées) des zones naturelles (zones où les espaces naturels doivent être préservés).
Quittance : Document délivré au locataire par le propriétaire pour le paiement du loyer et des charges du logement.
Quitus : Approbation de la gestion du syndic de copropriété. En donnant quitus au syndic, l’assemblée générale confirme que celui-ci a correctement et régulièrement accompli sa mission.
Quote-part : Part attribuée à chaque copropriétaire pour la répartition des charges de copropriété.
Réception des travaux : Acte par lequel, à la fin des travaux, le maître d’ouvrage déclare accepter la construction, en émettant des réserves si besoin est. Elle peut comporter une phase provisoire appelée pré-réception. C’est cette date qui marque le point de départ des différentes garanties (bon fonctionnement et décennale).
Règlement de copropriété : Document établi par un notaire qui sert de cadre légal au fonctionnement de toute copropriété et précise les droits et les obligations des copropriétaires.
Réservant : Nom du promoteur immobilier au stade du contrat de réservation.
Réservataire : En VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), le réservataire est le candidat acquéreur du bien immobilier.
Résidence de services : Résidence « de services » se dit d’une résidence qui possède des prestations de type hôtelières, c’est-à-dire un accueil, un local laverie, une cuisine et salle de bain équipées, un spa ou sauna, un jardin etc. Elles englobent donc les résidences séniors, les résidences étudiantes, les résidences de loisirs, les résidences d’affaires etc.
Résidence principale : Résidence d’habitation habituelle, la plus couramment utilisée, c‘est-à-dire au minimum 8 mois par an. Dans le cas où le ménage réside six mois de l’année dans un logement et six mois dans un autre, la résidence principale est alors celle où vous bénéficiez d’abattements en matière de taxe d‘habitation.
Résidence secondaire : Lieu d’habitation s’ajoutant au logement habituel et utilisé en général pendant les vacances et les week-ends, son cumul d’habitation n’excédant pas les 120 jours par an. Les conditions de crédits pour l’achat d’une résidence secondaire sont identiques à l’achat d’une résidence principale mais certains emprunts immobiliers sont interdits, tels que le prêt 1% logement, le prêt 0%, le prêt conventionné. Le PEL reste envisageable uniquement pour un achat dans l’immobilier neuf.
Revenu Foncier : Revenu perçu par le propriétaire, provenant des locations ou ventes immobilières. Le revenu foncier imposable est la différence entre les revenus tirés de la location et les dépenses supportées par le propriétaire. Le revenu foncier est ajouté aux autres revenus du contribuable pour le calcul de son impôt sur le revenu.
Société Civile Immobilière – SCI : Groupement de personnes physiques ou morales qui souhaitent acquérir, gérer, construire ou commercialiser ensemble un ou plusieurs biens immobiliers dont l’activité est civile (non commerciale). A l’inverse d’une société commerciale, dans une SCI chaque membre est responsable au prorata de ses parts sur l’ensemble de son patrimoine. Le recours à une SCI peut s’avérer utile en prévision d’une succession ou pour un achat immobilier en couple (alternative à l’indivision). Exemples de SCI : société civile familiale de placements immobiliers (pour mettre en commun des biens immobiliers), société civile de construction vente (établie pendant la durée de construction d’un immeuble).
Taux Fixe : Taux d’intérêt qui ne connaît aucune variation pendant toute la durée du crédit immobilier.
Taux Révisable ou Taux Variable ou ajustable : Taux d’intérêt du prêt susceptible de varier durant la durée de l’emprunt, à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’index retenu (taux du marché, taux propre à l’établissement bancaire, agrégation de plusieurs taux etc).
Taxe Foncière : Payable chaque année par les propriétaires fonciers, le montant de cette taxe s’obtient en multipliant la valeur locative du bien immobilier par un coefficient révisable chaque année par les municipalités : qualité de l’immeuble, taux d’imposition de la commune où est situé le logement (appartement, maison), etc. Selon l’article 1383-I du Code Général des Impôts, dans le cas d’un bien immobilier neuf, le propriétaire est exonéré de cette taxe pendant 2 ans.
Taxe d’Habitation : Présentation en détails du remboursement d’un crédit, selon un calendrier déterminé. Celui-ci est calculé selon les revenus mensuels, les charges mensuelles de crédits, la durée de l’emprunt, et les taux d’intérêt et d’assurance. Il permet de visualiser les mensualités, le montant emprunté et le coût total du crédit. Le tableau d’amortissement est en annexe de l’offre de prêt et ne concerne pas les emprunts à taux variable.
Taux Marginal d’Imposition – TMI : Pour chaque contribuable, l’impôt est calculé de façon progressive, par tranche de revenus. Le TMI est le taux correspondant à la tranche supérieure de revenus où se situe le contribuable.
Usufruit : Droit de jouissance d’un bien immobilier ou de tirer parti de sa location, c’est-à-dire le droit de l’utiliser et d’en percevoir des revenus locatifs, sans avoir le droit d’en disposer, de l’endommager ni de le céder par vente ou par transmission à ses héritiers. C’est l’usufruitier qui paie les impôts fonciers puisque c’est lui qui a les revenus. La séparation de l’usufruit de la nue-propriété résulte du démembrement.
Urbanisme : Art d’organiser et d’aménager tout ce qui est urbain : agglomérations, villes et villages.
Vacance : Lorsqu’un bien immobilier est inoccupé.
Vente en l’Etat Futur d’Achèvement – VEFA : Régie par les articles L 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, la VEFA est une formule qui permet d’acquérir un logement avant sa construction (également appelée vente sur plan). Après avoir choisi l’appartement ou la maison, l’acquéreur signe un contrat de réservation avec le promoteur immobilier. En signant ce document, l’acheteur pose une option et réserve ainsi son futur logement. Il verse alors un dépôt de garantie équivalent à 5% du prix, si la signature définitive intervient dans l’année qui suit la signature de l’avant-contrat. Au-delà d’un an, ce dépôt descend à 2% et devient nul si le délai est supérieur à deux ans. Cette somme est versée sur un compte spécial bloqué, ouvert par un notaire. A compter du jour de présentation du contrat signé par le vendeur en lettre avec accusé de réception, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours. Le paiement du logement neuf (appartement neuf, maison neuve) est échelonné au fur et à mesure de l’état d’avancement de la construction, correspondant aux appels de fonds. Les sommes demandées sont à verser selon un échéancier très strict : 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement de tous les travaux. Le solde est versé à la livraison.